初心者でもできる！尾崎彰彦のJ-REIT投資ガイド：TradingView活用術

投資で勝つためには情報分析が重要です。プログラマの尾崎彰彦さんは高機能チャートツール「TradingView」を活用して、不動産（J-REIT）や株式、米国債券、ゴールド、投資信託、コモディティETFなど、多岐にわたる分野で投資を行い、資産を形成しています。

尾崎さんはX（旧Twitter）で「Aki」というハンドルネームを使用し、投資知識やTradingViewの使い方、料理のことまで、幅広く情報を発信しています。早速お話しをお伺いしてみましょう。

－Akiさん、こんにちは！まずは、投資歴など自己紹介をお願いします。

Aki：こんにちは、尾崎彰彦です。34歳で、投資を始めてから約12年が経ちます。これまでに株式、米国債券、ゴールド、投資信託、コモディティETFなど様々な分野で投資を行ってきました。最近は特に不動産投資、特にJ-REIT（不動産投資信託）に力を注いでいます。

－今はJ-REIT投資に力を入れているんですね！J-REIT投資の魅力について教えていただけますか？

Aki：J-REITは、多くの投資家から集めた資金を用いてマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、そこから得られる家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
不動産業自体が、「ビルなどの不動産を購入し、家賃収入を得ながら修理などの管理を行う」というのが基本のため、ビジネスとして分かりやすく、ビジネスモデルが陳腐化することはありません。余談ですが、古代ギリシャには既に不動産投資の概念があったと言われています。
さらにJ-REITでは、利益の90%以上を配当として還元すると法人税が免除されます。高い配当収入を期待できるため、多くの投資家にとって魅力的な選択肢です。

－なるほど、昔からあるビジネスモデルなんですね。Akiさんの投資スタイルと、投資で実現したい目標について教えてください。

Aki：私の投資は主に「生活を豊かに、そして楽にすること」を目的としています。投資スタイルは「価格が安い時に購入して長期間保有する」というものです。投資信託については毎月一定額を積み立てていて、利回りは年10％程度を目標にしています。具体的な資産額は公開していませんが、かなり頑張って実績を出している方だと思いますよ！

－Akiさんは20代前半という比較的若い時期から投資を始めていますが、そのきっかけは何だったのでしょうか？また、投資で特に重視している点があれば、その部分も教えてください。

Aki：投資を始めたきっかけは大学生の時に読んだ「金持ち父さん 貧乏父さん」という本でした。この本を通じて、将来のためのしっかりとしたマネープランを持つ重要性を学びました。

また、「マーケットの魔術師」（ジャック・D. シュワッガー著）「サイクル投資法マスターブック」（松下 誠著）といった書籍からも大きな影響を受けています。特に「マーケットの魔術師」に登場するラリー・ハイトは「1回の取引で総資産の2％以上を失わない」と述べています。この考え方に深く共感し、損切りの重要性を理解するきっかけとなりました。
損切りを行う最大の理由は、「最悪の事態が訪れても、生活に困らず投資を続けられるようにするため」です。一回の取引で取り返しのつかない損をすることだけは絶対に避け、取引を何度も何度も繰り返していく中で、少しずつ利益を積み上げていく。損が多くなる時間帯もありますが、最終的には利益を得るスタンスです。

－そんな安全性重視のAkiさんが、20代前半の初めての投資で選んだ銘柄についてお聞かせください。また、その結果についてもお願いします！

Aki：初めての投資は「ブラジル・ボンド・オープン」という投資信託で、2012年ごろに購入しました。これはブラジル・レアル建ての債券に投資するものです。私がこの商品を選んだのは、ちょうど「金持ち父さん 貧乏父さん」を読んだ後で、実際に何か投資を始めてみたいと思ったからです。
ただ、その投資信託は自分で調べて選んだというより、「2016年のリオオリンピックに向けてブラジルに投資するのがおススメ！」という地元銀行のセールストークに乗せられて買いました。
15万円分購入して、一年後に10%の損失を出して売却しました。当時は失敗したと感じましたが、この経験から多くを学び、今となってはいい経験だったと思います。

－失敗から学べることがあったということですね！その経験が現在の投資スタンスにどのように影響していますか？

Aki：その経験から、投資は感情に流されず、しっかりとした情報と分析に基づいて行うべきだと学びました。2013年に本格的に株式投資を始めた時も、最初はその場の感情で売買していましたが、それでは上手くいかないことが多くありました。当時はアベノミクス直後で相場環境が良かったため、大きな損は出ませんでしたが、儲け損ねることも多くかったです。
それからは、売買のルールを明確に定め、それに基づいてバックテストを行うことで、どの程度の利益が見込めるかを事前に評価するようにしました。この方法で、損失を出すこともありましたが、全体としては安定して利益を上げることができるようになり、投資に対する自信とともに、より戦略的なアプローチを身につけることができました。

－効率良く利益を得るためには、適切な投資戦略が必要ですね。Akiさんが投資戦略を確認するために行っている「バックテスト」について詳しく教えてください。

Aki：バックテストとは、自分の売買ルールを株価チャート上に当てはめて、売買ポイントと損益を検証する方法です。このプロセスを通じて、売買ルールに基づいてトレードした場合どれくらいの利益が得られるか、どのような時間帯に利益が出ないかが明らかになります。これにより、売買ルールの強みと弱点が事前に把握できるため、必要に応じて戦略を修正することが可能です。
バックテストを行うメリットは２つです。

1つ目は「売買ルールが明確になる」こと。
バックテストを行う際には売買ルールが必要です。「いつ買うか」「いつ売るか」の基準が曖昧だと迷いが生じます。バックテスト時に迷ってしまっても、売買ルールを明確にしてバックテストをやり直せばよいですが、実運用時に迷ってしまったら運用そのものが破綻してしまいます。

2つ目は「売買ルールの弱点を明らかにできる」こと。
どんな売買ルールも100%の勝率はあり得ません。損失が続いてしまう時期はどうしても発生します。バックテストを行い、成功の確率が高いことを検証していれば、損失が続いてしまう時期でも臆せずに売買ルールをしっかり守り運用を続けるための拠り所にもなります。

－Akiさんが特に力を入れているJ-REIT投資においても、バックテストを活用されているのですね。その具体的な方法について詳しく教えていただけますか？

Aki：J-REITの全銘柄を対象に、過去のデータを使って投資ルールが機能するかどうかを見極めています。チャート上の自分が狙ったところで売買できているか、勝率はどのくらいか、きちんと利益が出るルールかどうかを確認します。
J-REIT投資戦略の具体的な売買ルールは以下のとおりです。

－なるほど、そのバックテストでどのような結果が出ているのですか？

Aki：バックテストの結果、私のJ-REIT投資戦略は平均して勝率約60%、平均利益と平均損失の比率（ペイオフレシオ）5.22、総利益と総損失の比（プロフィットファクター）7.71となっています。ちなみに本来受け取れるはずの配当金はバックテストの結果には含まれていません。

Aki：ただし、J-REIT市場は銘柄数が限られている上、2000年以降に上場した銘柄が大部分を占めています。チャートの期間も銘柄数も少ないため、バックテストでのトレード数も52回と少なくなってしまいました。そこで、バックテストの精度を上げるため、J-REITに限らず、市場全体の銘柄を対象にバックテストを実施しました。

－なるほど、市場全体で見た結果はどうですか？

Aki：市場全体でも、勝率が25%、ペイオフレシオが5.19、プロフィットファクターが1.70となりました。4回の取引のうち3回は損切りしましたが、1回の取引で損失額の5倍の利益を得ることができました。これにより、総利益が総損失を上回っています。

J-REIT投資戦略は配当がしっかり出る銘柄について、安いところで購入し長期保有しながら配当を受け取る狙いがあります。市場全体でバックテストを行ったことにより無配当の銘柄も多く含まれ、狙いとは異なる銘柄も含まれています。しかし、それでも利益になるルールであることを確認できると、安心感が違います。

Aki：ちなみに、高機能チャートツール「TradingView」を使用したバックテストでは、銘柄ごとの勝率やペイオフレシオ、プロフィットファクター等は表示できますが、ポートフォリオ全体の勝率などは集計できません。そのため、より詳細な分析のためにPythonを用いてポートフォリオ全体のバックテストを行っています。

－Akiさんはパンローリング社から『PineScriptだからできる自由自在の「高機能」チャート分析』という書籍も出版されていますね。TradingViewを使った具体的な分析方法やプロセスも簡単に説明してください。

Aki：TradingViewはバックテストだけでなく、実際の運用フェーズでの活用にも優れています。特にRSI（買われすぎ、売られすぎを表す指数）を色付きの棒グラフで表示するカスタマイズを行うことで、買いポイントが一目でわかるようにカスタマイズしています。これにより、投資判断を一目で簡単に行うことができます。

－TradingViewを活用することで、投資の勝率を上げることができるんですね！これからJ-REITへの投資を考える初心者に、具体的な投資の始め方や注意点を教えてください。

Aki：J-REITは高利回りで魅力的ですが、市場の変動により価格が急落することもあります。「○○ショック」などの時には、価格が半分以下になることも。これをチャンスと捉え、価格が下がり切って、少し上がってきた時に購入することが大切です。投資は感情ではなく、データに基づいて行うべきですから、チャートを見続けて、低価格帯での購入タイミングを見極めてください。

－Akiさんは今後のJ-REIT市場についてはどのようにお考えですか？

Aki：今後の市場を予測したりはしません。5〜10年後には「○○ショック」が発生し、再び価格が半減するようなこともあるかもしれません。そんな時でも過度に怖がらず、ルールに沿って安く買い、万一損切りポイントに達したら損切りする。利食いポイントに達するまで配当を受け取りながら待つ。それだけです。

－J-REIT投資に限らず、投資全般に対するAkiさんの教訓を教えてください。

Aki：投資において勝率100％ということはありません。そして、上手な負け方を知るということが最も大事だと思います。僭越ながら初心者の方にアドバイスをするなら、成功している投資家の考え方を学ぶことが「勝ち組投資家」へ近づく道かと思います。

SNSやメディアにあふれる「おススメ銘柄」をうのみにせず、独自の分析を行い判断することが重要です。

－最後にAkiさんご自身の今後の展望をお願いします。

Aki：日経２２５先物や、高配当株への投資にも興味があるので、現在売買ルールを作成中です。目標はFIREを達成し、自分の好きなことを自由にできる生活を送ることです。興味のあることを好きなだけできる環境を作っていきたいですね。一緒に学んでいきましょう！